집주인 확인없이 임차권등기 가능하도록 개정: 임차권등기명령에 대한 신청요건, 절차 등에 대해 알아보기

국토교통부에 따르면 지난 3월 말 국회를 통과한 개정 주택임대차보호법이 2023년 7월 19일부터 시행되어 임차권등기 시스템이 강화되었습니다.

개정된 주택임대차보호법은 보증금을 지키기 위한 안전장치로서 '임차권등기'를 도입하였습니다. 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 등기부등본에 미반환된 보증금 채권이 있다는 사실을 명시하는 제도로, 임차권등기를 마친 세입자는 이사를 나가더라도 보증금을 돌려받을 권리(대항력·우선변제권)가 유지됩니다.

이전에는 법원의 임차권등기명령 결정이 집주인에게 송달된 후에야 임차권등기가 완료되었으나, 개정된 법률로 인해 법원 명령만 떨어지면 임차권등기가 완료됩니다. 집주인이 의도적으로 송달을 회피하거나 주소 불명으로 송달되는 등의 문제로 인해 임차권등기가 지연되던 상황은 개선되었습니다.

또한, 개정법 시행 이후에도 기존에 있었던 임차권등기명령이 아직까지 임대인에게 송달되지 않았다면, 개정법이 적용되어 이미 완료된 것으로 간주됩니다. 이를 통해 시행 이전에 지연된 경우에도 개정된 법률이 적용되어 보다 효율적인 임차권등기가 이루어집니다.

기존에는 개선된 임차권등기명령 제도가 오는 10월에 시행될 예정이었으나, 전세사기 피해자 보호를 위해 시행일을 3개월 앞당겨 지금부터 시행되었습니다. 이로 인해 임대인과 임차인 모두의 권리와 보호가 강화되며, 전세계약 시 발생하는 갈등과 사기 피해 예방에 기여할 것으로 기대됩니다.

이러한 임차권 등기에 대해 알아보겠습니다.

▶ 임차권등기명령

1. 신청 요건

임차권등기명령 신청 가능 조건
임대차가 종료된 후에만 신청 가능
계약기간 만료, 해지통고, 합의 해지 등 종료 사유에 상관 없이 신청 가능
보증금 전액 반환 못 받은 경우뿐만 아니라 일부 반환 못 받은 경우도 포함

2. 임차주택의 범위

등기된 임차주택에서만 신청 가능
무허가 건물이나 사용승인을 받지 못한 건물은 신청 불가
사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 소유권보존등기가 가능한 경우, 소유권보존등기 후 임차권등기 신청 가능
주택의 일부분을 임차하는 경우, 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면 첨부 필요
임차목적물의 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우에도 주거용으로 임차하여 사용 중이면 신청 가능, 주거용으로 사용하는 사실 증명 서류 첨부 필요

3. 임차인의 범위

대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 신청 가능
단, 대항력을 상실한 임차인은 양수인을 상대로 신청할 수 없음
전차인은 권리를 갖고 있지 않으므로 신청 불가

4. 신청 절차

임차권등기명령 신청서 작성
신청서에 포함되어야 할 사항

임차인과 임대인의 성명, 주소, 주민등록번호 (법인인 경우 법인명, 대표자 정보 포함)
대리인이 신청하는 경우 대리인의 성명과 주소
임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시 (도면 첨부 필요)
반환받지 못한 임차보증금액 및 차임 (등기하지 않은 전세계약의 경우 전세금)
신청의 취지와 이유
첨부서류 목록
연월일
법원의 표시

5. 임차권등기명령에 대한 재판

관할 법원은 재판을 변론 없이 진행할 수 있음
임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발부하거나 기각
~~임차권등기명령은 판결에 의한 경우 선고 시 효력 발생, 결정에 의한 경우 임대인에게 고지한 시점부터 효력 발생~~ -> 법 개정으로 인해 임대인에게 고지한 시점이 아닌 법원 명령만 떨어지면 효력 발생
임대인의 임차보증금 반환 의무는 임차인의 임차권등기 말소 의무 이행 전에 이루어져야 함

6. 임차권등기의 효과

대항력 및 우선변제권의 유지

이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 유지
임차권등기 이후에도 변화 없음, 보증금 우선 변제 가능

대항력 및 우선변제권의 취득

대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우, 임차권등기 완료 시 대항력과 우선변제권 취득
이전에 저당권 등의 담보권 설정된 경우 해당 담보권 우선 배당 불가

소액보증금의 최우선변제권 배제

임차권등기 완료된 주택 이후에 임차한 소액임차인은 최우선변제권 행사 불가
예상하지 못한 손해 방지를 위한 조치

이상으로 임차권등기명령에 대한 자세한 설명을 마치겠습니다. 임대차 계약 종료 후 보증금 반환을 받지 못한 임차인들을 위한 권리 보호 절차로, 안정적인 임대권 행사를 지원합니다.